不動産会社をつくって開業するまで｜チャートで分かる、設立登記と免許申請の順番
会社をつくるのと免許の申請、どちらが先でしょうか
宅建に合格して、来年の春までに自分の会社で開業したいと思っています。協会のサイトで、会社をつくってから免許を申請すると読みました。ただ、会社をつくるのに何を決めればよいのか、免許の申請とどういう関係なのかが分かりません。会社の名前も、事務所をどこにするかも、まだ決めきれていません。
設立登記が終わって、登記事項証明書が取れてから免許を申請します
会社として免許を申請するとき、申請書には会社の履歴事項全部証明書を添えます。この証明書は、設立登記が終わらないと取れません。だから免許の申請は、設立登記が終わってからです。
- 商号・本店・目的・役員・資本金を決める
この5つが定款と登記の中身になります。
- 定款を作る
株式会社は、公証役場で認証を受けます。合同会社に認証はありません。
- 資本金を払い込む
会社の口座はまだ無いので、発起人（合同会社なら社員になる方）の個人の口座に振り込みます。
- 設立登記を申請する
登記を申請した日が、会社の成立日です。
- 登記事項証明書が取れる
免許の申請書に添えます。埼玉県では会社法人等番号を書けば添付を省けますが、その番号も登記が終わってから付きます。
- 免許を申請する
免許の要件と申請の中身は、不動産の開業のサイトに書いてあります。
会社をつくる前に決める5つは、免許の申請でも見られます
決まっていない項目があっても、分かっているところからうかがいます。
- 商号登記され、免許証や事務所に掲げる業者票にも、登記した商号で載ります。同じ本店に同じ商号の会社があると登記できません。使える文字にも決まりがあるので、候補をいくつかいただければ、登記できるかを先に確かめます。
- 目的「宅地建物取引業」を入れます。目的は登記事項証明書に載り、免許の審査では県がその目的を確かめます。入れずに登記してしまうと、あとから目的変更の登記が要ります（事業目的を追加する）。賃貸の管理もするなら、その目的も入れておきます。目的の書き方と、質問に答えて案をつくる事業目的ビルダーは宅建業の設立登記の事業目的にあります。
- 役員取締役と代表取締役（合同会社なら業務執行社員と代表社員）の氏名が登記されます。免許の申請では、役員全員について略歴書と、本籍地の市区町村が出す身分証明書（運転免許証ではありません）、登記されていないことの証明書を出します。宅建士として専任になる方が役員を兼ねるかどうかも、ご自身で決めます。取締役会を置かない株式会社では、取締役になる方に就任承諾書への押印と印鑑証明書をお願いします（就任承諾書）。
- 資本金資本金の額は登記され、設立登記の登録免許税はこの額から計算します（下の表）。免許の申請では、設立して1年未満の会社は開始貸借対照表を出すので、払い込んだ資本金が載ります。いくらにするかはご自身が決めることです。免許を受けるには、資本金とは別に営業保証金か保証協会の分担金が要るので、そこも含めて資本金の額のご相談には乗ります。宅建業の会社の資本金の分布と初期費用は宅建業の設立登記、資本金はいくらにする？で計算できます。
株式会社には定款の認証があり、登録免許税の最低額も違います
株式会社は、定款の案を公証役場に送って確認を受け、認証の日を公証役場と打ち合わせます。払込みは、定款を作った日のあとなら認証の前でもできます。合同会社に認証はないので、定款ができたら払い込めます。払込みがあったことを証する書面は、こちらで作ります。払込みが済めば、設立登記を申請できます。
| 株式会社 | 合同会社 | |
|---|---|---|
| 定款の認証 | 公証役場で受けます。手数料は資本金の額などで決まります | ありません |
| 定款の印紙 | 紙の定款には4万円の収入印紙を貼ります。電子定款なら要りません | 同じです |
| 登録免許税 | 税額は資本金の額の1000分の7で、15万円に満たなければ15万円 | 税額は資本金の額の1000分の7で、6万円に満たなければ6万円 |
| 登記簿に載る肩書 | 取締役・代表取締役 | 業務執行社員・代表社員 |
当事務所は、設立登記をオンラインで申請します。登記は申請から数日で終わります。役員が5人以内で、書類に押印する方の全員がマイナンバーカードで電子署名できるときは、添付書類まで全部をオンラインで送れます。その場合、法務局は原則として受付から1日以内に登記を終えます。申請が集中する時期は除きます。登記と一緒に印鑑を届け出るので、登記が終われば登記事項証明書と会社の印鑑証明書が取れます（印鑑届書）。
埼玉県は、新規の免許申請の審査におよそ35日と案内しています。免許が出たあと、営業保証金を供託して届け出るか、保証協会に加入すると、免許証が交付されて営業を始められます。
頼むときに、分かっている範囲で教えていただきたいこと
定款、就任承諾書、払込みを証する書面、登記申請書は、司法書士が作成します。公証役場とのやりとりと、オンラインでの登記申請もこちらでします。ご自身でしていただくのは、下の5つを知らせること、会社の実印（登記所に届け出る印鑑）をつくること、ご自身の口座に資本金を振り込むこと、届いた書面に押印して印鑑証明書を添えることです。マイナンバーカードで電子署名できる方は、押印と印鑑証明書が電子署名に代わります。分からない項目は空欄で構いません。
- 商号の候補2つか3つあると助かります。
- 本店にする場所住所が決まっていればその住所を、決まっていなければ市区町村までを教えてください。自宅か、レンタルオフィスか、別に借りる部屋かも分かると、免許の事務所の基準に合うかを、部屋を決める前に見られます。
- 出資する方と、役員になる方ご自身おひとりで出資して取締役になる形でもできます。印鑑証明書は、取締役会を置かない株式会社なら出資する方と取締役になる方の分、合同会社なら代表社員になる方の分が要ります。
- 資本金の額の見込み登録免許税を計算するのに要ります。見込みで結構です。
- 営業を始めたい時期開業したい月をうかがえば、免許の審査と保証協会の入会にかかる日数から逆に数えて、いつまでに登記を終えておくかをご案内します。
司法書士から、ひとこと
司法書士と行政書士の両方があるので、登記から免許まで、いちばん短い道筋でご案内します。急ぎでも、まず声をかけてください。
当事務所は司法書士と行政書士の両方の登録があるので、免許の話も一緒にうかがえます。免許の要件と申請の手続きは、同じ事務所が運営する不動産の開業のサイトにまとめてあります。
この場面で、当事務所ができること
- 商号・本店・目的・役員・資本金から、定款と設立登記の書類を作成します
- 公証役場の認証と払込みの段取りを組み、設立登記をオンラインで申請します
- 登記が終わったら、免許の申請に添える登記事項証明書をそろえます
- 変わったこと・変えたいこと
- 「役員の任期が切れていた」「本店を移す」など、ひとことで構いません。
- その時期
- すでに変わった日、またはこれから変える予定の時期。見込みで構いません。
- 本店のある市区町村
- 管轄の法務局を確認するためです。会社名は最初のご連絡では不要です。
免許の事務所にする部屋のことも、一緒にご相談を受けます。
この件を相談する受付 10:00〜19:00／見積もりは無料です。会社名・個人名は最初のご連絡では不要です。「宅建業で開業する」で引き受けることを見る会社をつくって開業するときの、よくある質問
先に個人で免許を取って、あとから会社にしてもよいですか？
できます。ただ、個人の免許は会社に引き継げないので、会社にしたときは会社として新規に免許を申請します。最初から会社で営業するつもりなら、設立登記を先に済ませて、会社で申請するほうが手続きは一度で済みます。
合同会社でも宅建業の免許は取れますか？
合同会社でも取れます。免許は、法人なら会社の種類を問わずに申請できます。
会社の名前に「不動産」を入れないといけませんか？
入れる決まりはありません。「不動産」が付かない商号でも、免許証と業者票にはその商号で載ります。
自宅を本店にして、会社をつくれますか？
つくれます。登記で自宅を本店にすることに制限はありません。免許の事務所として認められるかどうかは、部屋の基準で決まります。免許を受けたあとに本店を移すと、本店移転の登記のほかに免許の変更届（県をまたぐなら免許換え）が要ります。
登記が終わるまで、何日かかりますか？
申請してから数日です。書類に押印する方の全員がマイナンバーカードで電子署名できれば、原則として受付から1日以内に終わります。