宅建業の設立登記、本店はどこにする？｜チャートで分かる定款の書き方と、埼玉10万社のデータ、本店所在地の書き方ツール付き
自宅で始めて、いずれ事務所を借りる。定款の本店はどこまで書く？
不動産の会社をつくる準備をしています。最初は川口市の自宅マンションの一室で始めて、軌道に乗ったら駅の近くに事務所を借りるつもりです。定款の「本店の所在地」には、マンションの部屋番号まで書くのですか。事務所を借りたあとも本店は自宅のままにして、宅建業だけ駅前でする形でもよいのでしょうか。
定款は「川口市」までで足りる。番地は発起人が決める
定款には「当会社は、本店を埼玉県川口市に置く。」と、市町村まで書けば足ります。番地は発起人が決め、決めたことを書いた書面を添えて設立登記を申請します。部屋番号は、付けても付けなくても登記できます。定款に番地まで書くと、同じ川口市の中で事務所を借りて移るときも、株主総会の特別決議で定款を変えることになります。
自宅の部屋が事務所の基準に合っていれば、その形でも免許は受けられます。ただ、登記した本店である自宅も宅建業の事務所になり、事務所が2つになります。代表者のいないほうの事務所には、契約を結ぶ権限のある政令使用人を置き、専任の宅建士も、事務所ごとに1人ずつ常勤します。その事務所の政令使用人と専任の宅建士は同じ人が兼ねられますが、社長ひとりの会社では人を増やすことになります。営業保証金も500万円（保証協会なら分担金30万円）増えます。駅前の事務所を契約する前に、本店も一緒に移すかどうかを相談してください。
自宅マンションの一室を、免許の事務所にできる？
- マンションの管理規約で、事務所に使える住むため以外に使えない決まりなら、その部屋は事務所にできません。
- 玄関から事務所まで、居住空間を通らずに行ける玄関から居住空間へも、事務所を通らずに行けることが要ります。
- 事務所が、壁や扉で仕切られている床に置いたパーテーションや家具、突っ張り棒のカーテンは、仕切りと扱われません。
- その部屋を会社が使えることを、書面で示せる持ち家でも、所有者が代表者個人なら、会社との使用貸借か賃貸借の扱いになり、県から書面を求められることがあります。賃貸なら、契約で事務所として使えるかも確かめてください。
- 会社名義の電話と、ほかの会社と共用しないポストがある家の電話との共用はできません。玄関に商号を、事務室の入口に「事務所」と掲げます。
レンタルオフィスやシェアオフィスなら、ほかの会社の場所を通らずに入れて、壁や扉で仕切られ、ポストを分けて使える部屋を選んでください。独占して長く使えることを、契約書で示します。月ごとに契約するマンスリーオフィスは、事務所として認められません。
本店を移すとき、定款・登記・免許で何が要る？
要るものは、定款の書き方と、どこへ移るかで変わります。
| 定款の条文の例 | 設立登記に添える書面 | 同じ市町村の中で移るとき | |
|---|---|---|---|
| 市町村まで | 当会社は、本店を埼玉県川口市に置く。 | 発起人が所在場所を決めた書面 | 定款は変えない。取締役（取締役会）が決めて登記する |
| 番地まで | 当会社は、本店を埼玉県川口市〇〇一丁目2番3号に置く。 | 定款に書いてあるので要らない | 株主総会の特別決議で定款を変えてから登記する |
| 本文は市町村まで、附則に番地 | 本文は市町村まで。附則に「設立時の本店の所在場所は、〇〇とする。」 | 定款に書いてあるので要らない | 定款は変えない。取締役（取締役会）が決めて登記する |
| 定款 | 登記と登録免許税 | 宅建業の免許（埼玉の知事免許） | |
|---|---|---|---|
| 同じ市町村の中 | 市町村まで書いていれば変えない | 本店移転の登記1件。登録免許税3万円 | 30日以内に県へ変更の届出 |
| 埼玉県内のほかの市町村 | 株主総会の特別決議で変える | 本店移転の登記1件。登録免許税3万円 | 30日以内に県へ変更の届出 |
| 埼玉の事務所を閉じて、ほかの県へ | 株主総会の特別決議で変える | 移転前と移転後の2件。登録免許税6万円 | 移った先の知事の免許に換える（免許換え） |
埼玉の商業登記の管轄は、県内すべてがさいたま地方法務局の本局なので、県内ならどこへ移っても登記は1件です。保証協会に入らず営業保証金を供託している会社は、移った先で最寄りの供託所が変わると、供託所を移す手続が要ります。金銭だけで供託していれば保管替えを請求し、有価証券を含むなら新しい供託所に供託し直します。埼玉の事務所を残したまま本店だけ県外へ移すと、国土交通大臣の免許に換えます。移転の決め方と申請書は、本店を移転すると管轄外へ本店を移すで確かめてください。
グラフは、埼玉で設立し、いまも埼玉にある株式会社が対象です（法人番号公表サイトの全件データ、2026年9月30日時点）。全件データには最新の変更だけが載るので、本店の所在地が変わった会社の割合は、実際より小さく出ます。住居表示の変更で表記が変わった会社も含みます。
年は法人番号が指定された年で、おおむね設立の年です。
表で見る
| 2016年（3,535社） | 30.7% |
|---|---|
| 2017年（3,529社） | 29.1% |
| 2018年（3,128社） | 28.5% |
| 2019年（3,430社） | 26.3% |
| 2020年（3,361社） | 25.3% |
| 2021年（3,891社） | 21.8% |
| 2022年（3,645社） | 19.8% |
| 2023年（4,303社） | 15.2% |
| 2024年（4,181社） | 11.8% |
| 2025年（4,254社） | 7.9% |
- 1年以内
- 1〜3年
- 3〜5年
- 5年より後
- 最新の変更が所在地ではない
表で見る
| 1年以内 | 1〜3年 | 3〜5年 | 5年より後 | 最新の変更が所在地ではない | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2016〜2020年にできた会社（16,983社） | 3.9% | 7.7% | 7.1% | 9.4% | 72.0% |
| 2016年にできた会社（3,535社） | 3.0% | 6.9% | 6.7% | 14.1% | 69.3% |
| 2020年にできた会社（3,361社） | 4.9% | 8.8% | 7.6% | 4.0% | 74.7% |
- 建物名・部屋番号まで
- それ以外
所在場所に「号室」「階」「ビル」「ハイツ」などの語や部屋番号がある会社です。書き方によって拾えないものもあるので、実際の割合はこれ以上です。
表で見る
| 建物名・部屋番号まで | それ以外 | |
|---|---|---|
| 2015年10月5日以前からある会社（62,072社） | 12.4% | 87.6% |
| 2015年10月6日〜2020年にできた会社（17,732社） | 23.5% | 76.5% |
| 2021〜2026年にできた会社（22,998社） | 28.9% | 71.1% |
川口市のマンションの一室を本店にした「株式会社あおば不動産」の登記簿です。定款には「埼玉県川口市に置く」と書き、番地と部屋番号は発起人が決めました。
商号・本店
| 登記事項 | 内容 |
|---|---|
| 商号 | 株式会社あおば不動産 |
| 本店 | 埼玉県川口市〇〇一丁目2番3号 〇〇マンション201号 |
| 会社成立の年月日 | 令和9年2月1日 |
依頼のときに知らせてほしいこと
- 本店にする部屋の間取り図面か、玄関から部屋までの写真で構いません。
- マンションの管理規約事務所として使えるかを書いた条項のところだけで足ります。
- 本店の場所で宅建業をするか別の場所でする予定なら、その住所もお願いします。
司法書士から、ひとこと
定款の本店を市町村までにすれば、市内の引っ越しで定款を変えずに済みます。自宅で始めるなら、部屋の様子を気軽に話してください。
管理規約や間取りで判断に迷う部屋は、早めに相談してください。免許の申請の代行は、urawahome.jp（当事務所の不動産開業のサイト）でお受けしています。
この場面で、当事務所ができること
- 定款の本店の条文と、発起人が本店の所在場所を決めた書面を作成します
- 発起人が決めた所在場所で、設立登記を申請します
- 本店を移すときの定款の変更と、本店移転の登記の書類も作成します
- 変わったこと・変えたいこと
- 「役員の任期が切れていた」「本店を移す」など、ひとことで構いません。
- その時期
- すでに変わった日、またはこれから変える予定の時期。見込みで構いません。
- 本店のある市区町村
- 管轄の法務局を確認するためです。会社名は最初のご連絡では不要です。
自宅で始めるか、事務所を借りるかの相談からお受けします。
この件を相談する受付 10:00〜19:00／見積もりは無料です。会社名・個人名は最初のご連絡では不要です。「定款・事業目的・資本金」で引き受けることを見る本店について、よくある質問
さいたま市なら、定款に区まで書きますか？
「さいたま市」までで足ります。政令指定都市の区は、定款に書く最小行政区画に当たりません。区まで書くこともできますが、区をまたいで移るときにも定款を変えます。
自宅を本店にすると、住所は誰でも見られますか？
本店の所在場所は登記簿に番地まで載り、登記事項証明書は誰でも取れます。代表取締役の住所は、設立の登記と同時に申し出て、条件を満たせば市区町村までの表示にできます。本店は対象になりません。自宅を本店にしていれば、代表取締役の住所を非表示にしても、本店の欄で自宅の住所が分かります（代表取締役の住所を非表示にする）。
バーチャルオフィスを本店にできますか？
登記はできます。設立登記には、その場所を借りている書面などは要りません。ただ、登記した本店は宅建業の事務所と扱われるので、事務所として使えない場所では免許を受けられません。
本店の番地がまだ決まっていません。先に準備を進められますか？
定款は市町村までで作れるので、定款の準備と公証人の認証は先に進められます。設立登記の申請には番地まで要るので、申請の前に発起人が所在場所を決めてください。